Évaluation foncière municipale — Québec
Atelier multi-méthodes · coefficients = seeds

Unité d'évaluation

Atelier par méthode : basculez d'un onglet à l'autre pour ajuster chaque méthode, puis conciliez. Chaque valeur dérivée est recalculée automatiquement et reste éditable ; une modification se répercute en aval et jusqu'à la valeur finale. Les photos d'intake alimentent les intrants et l'annexe.

Coût — résidentiel (Manuel d'évaluation foncière, Partie 3E)

Chaque chiffre est recalculé automatiquement puis reste éditable : modifiez une valeur pour la fixer (révision humaine) ; tout l'enchaînement en aval se recalcule autour d'elle. Les cellules fixées sont surlignées.

Terrain

Renseignements

Classification — 8 éléments de qualité (A=200 … E=0, pondérés coût_1997)

Points de classe : Classe : Facteur temps :

Grille de calcul *93 — par ligne de construction

Ligne Coût de base F. temps F. classe F. éco. Coût neuf av. taxes F. taxes Coût neuf % dép. Dép. normale Dép. add. Coût déprécié
Bâtiment principal
Mur de soutènement
Piscine
Stationnement

Synthèse

Base du facteur taxes (Σ coût neuf av. taxes + terrain)
Facteur taxes (appliqué en dernier)
Coût neuf total
Dépréciation normale totale
Coût déprécié total
Valeur du terrain
Valeur indiquée
Valeur indiquée (arrondie 100 $) 213 900 $

Comparaison des ventes (Manuel d'évaluation foncière, Partie 3C)

Chaîne de la méthode de comparaison (procédure B — ajustement des comparables) : temps → déduction du terrain → facteurs multiplicatifs de 1er niveau → ajustements additifs de 2e niveau → indice de dissemblance → médiane des comparables retenus. Chaque chiffre est recalculé automatiquement puis reste éditable : modifiez une valeur pour la fixer ; tout l'enchaînement (et la sélection) se recalcule autour d'elle. Les cellules fixées sont surlignées.

Sujet

Paramètres de marché / type

Ajustements de 2e niveau — valeurs contributives ($, paires de ventes)

Foyer ($/u) : Garage attaché ($/m2) : Aire finie sous-sol ($/m2) : Salle de bain supp. ($/u) :

Grille *91 — ajustement des comparables

Comparable Prix vente n (mois) F. temps Prix au temps Terrain Prix résiduel F. envergure F. classe F. lien F. âge Après facteurs Additif 2e niv. Valeur ajustée Indice dissemb. Retenu
Vente 1
2013-09-01		 ✓
Vente 2
2013-12-01		 ✓
Vente 3
2014-02-01		 ✓
Vente 4
2013-06-01		 ✓
Vente 5
2013-03-01		 ✓

Synthèse

Comparables retenus (5 plus petits indices)comp1, comp2, comp3, comp4, comp5
Valeur indiquée (médiane des valeurs ajustées)
Valeur indiquée (arrondie 100 $) 261 900 $

Revenu (Manuel d'évaluation foncière, Partie 3D — bloc *92)

Chaque chiffre est recalculé automatiquement puis reste éditable : modifiez une valeur pour la fixer (révision humaine) ; tout l'enchaînement en aval se recalcule autour d'elle. Les cellules fixées sont surlignées.

Technique retenue

Traitement des taxes

Revenu brut paritaire (RBP) — rôle des loyers

Espace locatifLoyer paritaire ($)
Logement 1 (4½)
Logement 2 (4½)
Logement 3 (4½)
Logement 4 (4½)
Logement 5 (5½)
Logement 6 (5½)
Autres revenus immobiliers
RBP — revenu brut paritaire

Provision & revenu brut effectif (RBE)

Taux vacance & créances irrécouvrables
Provision (RBP × taux)
RBE — revenu brut effectif

Dépenses d'exploitation normalisées → revenu net effectif (RNE)

PosteMontant ($)Pris en compte
Taxes municipales (taxes) oui
Taxes scolaires (taxes) oui
Assurances oui
Énergie (parties communes) oui
Entretien et réparations oui
Conciergerie oui
Gestion oui
Dépenses d'exploitation (Σ postes pris en compte)
RNE — revenu net effectif (RBE − dépenses)

Capitalisation

TGA — taux global d'actualisation
Valeur par capitalisation (RNE / TGA)
MRB — multiplicateur du revenu brut
Valeur par MRB (RBP × MRB)
Valeur avant ajustements (TGA)

Ajustements (bloc *92)

AjustementMontant signé ($)
Excès de terrain
Vacance excessive

Synthèse

Valeur avant ajustements
Σ ajustements
Valeur après ajustements
Valeur indiquée (arrondie 100 $) 514 000 $

Conciliation (Manuel d'évaluation foncière, Partie 3F — Règlement art. 8 & 9)

La conciliation n'est pas une moyenne : on retient l'indication au niveau de confiance le plus élevé ; à égalité, la méthode de comparaison (preuve directe) prime ; sinon on juge les avantages/inconvénients et, exceptionnellement, on documente une pondération. Chaque chiffre est éditable (révision humaine).

Indications par méthode

Méthode Valeur indiquée ($) Confiance Conforme / retenue Pondération (exception) Notes
Comparaison (3C)
Revenu (3D)
Coût (3E)

Sélection de la valeur finale

Méthode retenue :
Indication au niveau de confiance le plus élevé (Comparaison (3C), A) retenue.
Valeur finale (portée au rôle) — Comparaison (3C)
  261 900 $

Photos d'intake (intrants de valorisation ET annexe du rapport)

Une photo est saisie une seule fois et joue un double rôle : elle alimente un intrant (qualité A–E, condition/dépréciation) — « Appliquer » fixe la valeur correspondante dans l'onglet Coût — et elle est marquée pour l'annexe du rapport.

Aucune photo téléversée pour l'instant.